Author: Anna Pawlak-Jankowiak

   W poprzednich dwóch częściach Naszego cyklu omówiliśmy pojęcie wspólnoty mieszkaniowej i ogólnie nakreśliliśmy relacje jakie zachodzą pomiędzy poszczególnymi podmiotami funkcjonującymi w życiu wspólnoty, a także wyjaśniliśmy dwa rodzaje czynności obejmujących zarządzanie nieruchomością wspólną. W dzisiejszej części przyszła pora na omówienie tematu bardzo ważnego, a mianowicie podziału na wspólnoty duże i małe i co się z tym wiąże sposobami sprawowania zarządu. Są to zagadnienia niezmiernie istotne, a ponieważ różnice są dość wyraźne, pochylę się nad tym problemem dość wnikliwie, by dokładnie wyjaśnić powyższą problematykę.

Niezależnie od ilości współwłaścicieli we wspólnocie, oczywiście musi być ich co najmniej dwóch, każda nieruchomość mieści się w kategorii dużej lub małej wspólnoty. Bez wątpienia pojęcie współwłaściciela jest w tematyce wspólnot niezwykle istotne, niemniej jednak w kwestii podziału na duże lub małe wspólnoty, kluczowym czynnikiem jest ilość lokali w danej nieruchomości. W związku z tym, nieruchomość gdzie jest więcej niż 7 lokali zaliczamy do wspólnoty dużej, natomiast ta, w której istnieje najwyżej 7 lokali jest wspólnotą małą. Ten podział jest niezwykle istotny, gdyż determinuje sposób sprawowania zarządu, co w efekcie jest podstawą prawidłowego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Skupiając się na małej wspólnocie, w obszarze sprawowania zarządu opiera się ona wyłącznie na przepisach kodeksu cywilnego o współwłasności. Tym samym, ni mniej ni więcej oznacza to, iż wszyscy współwłaściciele stanowią zarząd i wszelkie decyzje podejmowane są właśnie w ich gronie. Sprawy z zakresu zwykłego zarządu podejmowane są większością udziałów, natomiast te przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności. Taki sposób sprawowania zarządu zdecydowanie nie sprawdziłby się w przypadku zarządzania wspólnotą dużą, bowiem typu wspólnoty skupiają bardzo często kilkudziesięciu właścicieli. Jakakolwiek decyzja przekraczająca zwykły zarząd wymagałaby akceptacji wszystkich właścicieli, co w istniejących realiach jest nie tylko trudne, co wręcz niemożliwe. Wychodząc naprzeciw tego typu niepożądanym sytuacjom, duże wspólnoty mają obowiązek wyłonienia organu reprezentującego wszystkich członków wspólnoty, czyli zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który będzie wykonywał czynności zwykłego zarządu w ich imieniu. O ile w powyższym przypadku powołanie zarządu wspólnoty jest obligatoryjne to nie ma przeszkód, by taki sam zarząd był powołany w przypadku wspólnoty małej, w tym przypadku będzie to wybór fakultatywny.

W kolejnej części pogłębimy wiedzę na temat zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a mianowicie dość szczegółowo postaram się przedstawić kwestie kompetencji i odpowiedzialności zarządu.

W poprzedniej części Naszego cyklu wyjaśniliśmy pojęcie wspólnoty mieszkaniowej i ogólnie nakreśliliśmy relacje jakie zachodzą pomiędzy poszczególnymi podmiotami funkcjonującymi w życiu wspólnoty. Przymusowa współzależność jaka łączy wszystkich członków wspólnoty, wiąże się bezpośrednio z potrzebą sprawnego kierowania nie tylko bieżącymi sprawami, podejmowaniem codziennych decyzji ale również zmusza niekiedy do podjęcia bardzo trudnych i strategicznych dla wspólnoty decyzji. W związku z powyższym, wszelkie czynności obejmujące zarządzanie nieruchomością wspólną możemy podzielić na dwa rodzaje:
– czynności z zakresu zwykłego zarządu;
– czynności przekraczające zwykły zarząd.
Ogólnie rzecz biorąc pojęcie zwykłego zarządu funkcjonuje w prawie cywilnym i nie dotyczy wyłącznie nieruchomości. Niemniej jednak jego zakres w rodzimym prawodawstwie nie jest szczegółowo zdefiniowany i w tym wypadku należy go rozpatrywać w odniesieniu do danej sytuacji. W celu lepszego zobrazowania tej sytuacji można posłużyć się przykładem firmy będącej komisem samochodowym. W tym wypadku kupno kolejnego samochodu będzie czynnością zwykłą, mieszczącą się w ramach czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak w przypadku np. firmy z branży budowlanej, zakup samochodu będzie stanowił poważny wydatek, niepowiązany bezpośrednio z prowadzoną działalnością, co powoduje, iż w tej sytuacji trzeba będzie zakwalifikować tę czynność jako przekroczenie zwykłego zarządu. W odniesieniu do zarządu nieruchomością, ustawa o własności lokali bardziej precyzyjnie definiuje i rozgranicza czynność zwykłego zarządu i przekraczającą zarząd zwykły. Konkretyzując nasze rozważania należy przyjąć, iż wszelkie najistotniejsze sprawy, m.in związane z finansami ustawodawca przekazuje do decyzji właścicieli. Są to w szczególności: wynagrodzenie zarządu, plan gospodarczy, wysokość zaliczek czy też zmiana przeznaczenia części wspólnych nieruchomości. Pozostałe decyzje związane z bieżącym funkcjonowaniem wspólnoty, reprezentacją jej na zewnątrz czy też w relacjach z właścicielami zostały przyporządkowane do czynności zwykłego zarządu.

W kolejnej części nieco rozszerzymy wątek zarządzania nieruchomością wspólną. Wprowadzimy pojęcie małej i dużej wspólnoty, a także omówimy temat możliwych sposobów sprawowania zarządu